Bénin : la GCITT sommée de livrer trois villas payées depuis plusieurs années

La Société générale du commerce, de l’industrie, du transport et de travaux (GCITT SA) a été condamnée à livrer trois villas à Irma Rosemonde Ligan, Alice Mahougbé Ligan et Guy Daniel Ligan. La décision a été rendue le 2 juillet 2026 par la Première Chambre de jugement de la Section II du Tribunal de commerce de Cotonou.

La juridiction a accordé à la société immobilière un délai d’un mois, à compter du prononcé du jugement, pour remettre aux acquéreurs des logements conformes aux contrats conclus. Passé ce délai, la GCITT devra payer une astreinte de 200 000 FCFA par jour de retard pour chaque logement qui n’aurait pas été livré.

Le tribunal a également rejeté la demande de résiliation des contrats présentée par l’entreprise et assorti sa décision de l’exécution provisoire. La GCITT a en outre été condamnée aux dépens.

L’affaire concerne des contrats de réservation conclus pour la construction de trois bâtiments, deux de type F4 et un de type F3. Les prix convenus s’élevaient respectivement à 15 millions de FCFA pour Irma Rosemonde Ligan, 10,25 millions de FCFA pour Alice Mahougbé Ligan et 15 849 240 FCFA pour Guy Daniel Ligan.

Selon les demandeurs, les prix d’acquisition avaient été intégralement réglés, mais les logements n’avaient jamais été livrés dans les conditions prévues par les contrats. Ils affirmaient avoir relevé de graves malfaçons pendant les travaux et avoir demandé à plusieurs reprises leur correction.

Ils soutenaient que les travaux auraient dû être achevés et les logements livrés depuis 2013. Malgré leurs démarches amiables, la GCITT n’aurait pas procédé aux réparations nécessaires avant de leur demander de supporter eux-mêmes le coût des réfections.

La demande de résiliation de la GCITT rejetée

En réponse, la GCITT affirmait que les villas avaient été achevées en décembre 2013 et qu’elles étaient alors prêtes à être livrées. L’entreprise reprochait aux acquéreurs de ne pas avoir respecté les échéanciers de paiement et de ne s’être présentés que plusieurs années plus tard pour réclamer les logements.

La société indiquait qu’un solde total de 7 298 440 FCFA restait initialement à payer. Selon elle, les acquéreurs n’avaient finalement soldé leurs comptes qu’en 2022, soit plusieurs années après l’achèvement annoncé des constructions.

La GCITT demandait par conséquent au tribunal de constater la résiliation de plein droit des contrats. Elle proposait de revendre les villas à d’autres acquéreurs, puis de restituer les sommes versées par la famille Ligan après déduction des frais de dossier et d’une pénalité représentant 10 % des paiements effectués.

Le tribunal n’a pas suivi cette argumentation. Il a relevé que les clauses contractuelles ne permettaient une résiliation que lorsque le réservataire refusait de signer le procès-verbal de livraison ou de payer le solde du prix, après une lettre de relance restée sans effet pendant 30 jours.

Or, les juges ont constaté que chacun des acquéreurs avait intégralement payé le prix de sa villa. Ils ont également estimé que la GCITT n’avait pas établi que les constructions avaient été réalisées conformément aux stipulations contractuelles ni que les demandeurs avaient refusé de signer un procès-verbal de livraison.

Pour la juridiction, la réception des logements ne pouvait intervenir tant que les réserves formulées par les acquéreurs n’avaient pas été levées. Les conditions nécessaires à la résiliation des contrats n’étant pas réunies, la demande de la GCITT a été rejetée.

Le tribunal a par ailleurs constaté qu’aucun procès-verbal de réception n’avait été soumis à la signature des trois acquéreurs. La GCITT n’a pas non plus apporté la preuve de l’état des logements à l’expiration du délai initialement prévu pour leur achèvement.

Selon le jugement, les villas présentent actuellement des malfaçons que l’entreprise n’a pas contestées. Leur état ne permet donc pas une livraison conforme aux engagements contractuels.

La juridiction a mis la réparation de ces défauts à la charge exclusive de la GCITT. Elle lui a ensuite ordonné de livrer les trois logements dans un délai d’un mois, sous astreinte de 200 000 FCFA par jour de retard et par logement non remis.

Les acquéreurs réclamaient initialement une astreinte d’un million de FCFA par jour de retard pour chaque villa. Le tribunal a ramené ce montant à 200 000 FCFA.

Les juges ont également accepté l’exécution provisoire de la décision, estimant qu’il était urgent que les demandeurs puissent prendre possession des logements intégralement payés. Ils ont toutefois refusé l’exécution « sur minute », faute de preuve d’un péril imminent ou d’une situation d’extrême nécessité.